안녕하세요 일단 하고보는 경매하는 언니, 고쏘입니다
혹시, PIR지수에 대해서 들어보셨나요? 요즘 부동산 기사들을 보면 자주 볼 수 있는 부동산 단어 인데요
뉴스 헤드라인으로
서울 '내 집'사려면 27년 모아야... PIR 지수 눈길
서울 신출 아파트 PIR 너무 높다.. 버블 조짐 경계
이런 이야기가 많이 나오다보니 , PIR 꼭 한번 짚고 넘어가야 할거 같은데요
PIR 지수?
한마디로, 집값을 내 연봉으로 나눈 숫자. 그 수치를 PIR 지수라고 합니다.
예를 들어 볼까요?
내 연봉을 2000만원으로 잡고, 사고싶은 집값이 2억이라고 해볼게요. 그럼 PIR 지수는 10이 되는 거죠.
여기에 2000만원이라는 것은 내가 한푼도 쓰지 않고 나누는 기준이에요 ( 가능성 ZERRO ) 이죠
여기서 만약 가처분 소득으로 한다! 그럼 지수는 더 올라갈거에요
가처분 소득? 세금떼고 생활비다 떼고 모으는 돈. 그럼 예를 들어 1000만원이라고 해볼게요.
1000만원으로 2억을 나눠보면 지수는 20으로 올라갑니다!
좀 이상한데? PIR 지수가 그럼 사람마다 다 달라지지 않나?
PIR지수는 그 숫자 자체보다는 흐름을 보기 위해 알아둬야하는 수치에요
부동산의 현 흐름을 파악하기 뒤해서이죠!
PIR 지수가 평균 PIR지수보다 높다면, 아파트 가격이 높아요
PIR 지수가 평균 PIR지수보다 낮다면, 아파트 가격이 쌉니다
PIR지수와 같이 봐야할 것, 전세가
PIR 지수와 같이 알아봐야 좋을 것은 전세가율인데요
전세가는 곧 사용가치 이기 때문이에요
전세를 보고 알수 있는건, 여기 살고싶은 사람이 사는 가치
매매가를 보고 알 수 있는건, 이 물건 갖고 싶은 가치
따라서 전세가율에는 거품이 없습니다!
전세가율은 계산하는 방법 아실까요'?! 예를들면 집값이 10억이고 전세가가 5억이다? 그럼 전세가율은 50% 인거죠!
왜 같이 봐야 할까요?
만약 전세값의 평균이 60프로라고 하면, 보는 물건이 전세가율 60프로 이상 전세가율이면 안전하다고 보는 수치이며
반대로 전세값의 평균이 60프로인데, 보는 물건이 전세가율 60프로 이하이면 안전하지 않다고 보는 수치이죠
PIR 지수와 전세가율을 같이 적용!
제가 애용하는 사이트는 알리알리 사이트와 부동산 지인인데요!
https://aptgin.com/home/gin01/gin0101
부동산지인
빅데이터 기반의 아파트 정보 사이트를 만나보세요
aptgin.com
부동산 지인으로 이용해서 말씀드려보겠습니다!
두 이미지를 보면, 첫번째 이미지의 노란색 상자를 먼저 이야기 해보겠습니다
2021년 11월 매매가는 3206만원 , 전세가는 1,429만원 이었습니다. 그럼 전세가율을 구해보기 위해 나누어 볼게요
1,429 ÷ 3,205 = 약 44% 따라서 전세가율은 44%가 나오게 됩니다
전세가율이 60%이상이면 안전하고, 전세가율이 60%이하일 경우에는 안전하지 않다
적용해 볼까요?
44%의 전세가율이기 때문에 안전하지 않는 상태이네요! 그럼 PIR 지수도 보겠습니다!
첫번째 이미지 하단에 연두색 그래프 보면, 노란상자에 PIR 지수가 있는데요. 그 밑에 빨간 점선으로 10이라고 써져 있는 게 평균 PIR 지수 입니다계산할 것도 없이 연두색 PIR 지수 는 17~18로 평균치보다 높으니, 아파트 가격이 비싸다는 거네요
이 둘을 종합해본다면, 이 때는 안전하지 않고 비싸다. 가 결론이네요. 사면안되는 시기!
한번더 응용해 보겠습니다.! ( 이때로 돌아갈 수 있다면... 보다 이제 저희도 수치 계산을 직접 해보자구요!!)
이때는 2018년으로 매매가 1,458만원 , 전세가 949만원 이네요
마찬가지로 나눠보면 949 ÷ 1,458 = 약 65% 의 전세가율을 보이네요
전세가율이 60%이상이면 안전하고, 전세가율이 60%이하일 경우에는 안전하지 않다
PIR 지수가 평균보다 높으면 비싸고, 평균보다 낮으면 싸다.
다시 대입해 볼게요! 그럼 수치가 나옵니다! 전세가율 65%로 60% 이상이니, 상당히 안전하며
PIR 지수는 평균보다 낮은 8~9 이므로 가격이 싸다!
라는 의미로 해석할 수 있겠죠!!
다시 한번 응용하기!
하계동 한신청구 아파트 소형아파트를 한번 살펴 보겠습니다 :)
여기는 간단한 입지는 어떤곳 인가요?
제가 살펴보려고 한 아파트는 한신아파트 하계역 2번출구에서 1분 거리에 있는 곳입니다.
호재와 교통 : 26년 동북선 완공 예정으로 하계역과 밑의 월계역을 지나 왕십리까지 20분대 컷으로 진입할 수 있죠
왕십리는 강남까지 20분대로 또 이동할 수 있는 곳이구요
튼 그런 호재와 7호선 인접인 교통편이 있습니다
학군:
학원가는 없습니다. 중계동 학원가는 거리가 좀 있는편이구요아주 가까운 초중고는 없지만 10분~15분 거리에 초중고 2개씩은 다 위치해 있으며, 서울 과기대까지 같이 붙어있습니다
일자리 : 강남.종로 같은 곳과는 호선이 겹치지 않아 1시간 내외로 이동할 수 있는 좀 애매한 거리입니다.
주변 일자리로는 을지대학교병원이 위치해 있고, 아울렛이나 근처 큰 대형마트가 있어서 보통인 수준이에요
환경 : 도서관이나 미술관 큰 공원 , 15분정도 걸어 내려가면 중랑천이 보이고 아울렛이나 큰 마트와 다이소까지 있어 편의시설은 좋은 편에 속합니다.
전세가율 먼저 체크 - 알리알리
알리라는 사이트를 이용하면, 이렇게 거품까지 친절하게 알려주는데요. 그냥 거품이 이렇구나 가 아니라 어떤 사이트를 보던지 전세가율을 볼 수 있다면 거품인지 아닌지를 알 수 있습니다
2022년 1월 1일으로 보면, 평균 전세가율은 58 정도 되는데, 적당한 전세가율은 24.29이네요.
그럼 두 배가 안되는 전세가가 된것으로 두 배 넘게 전섹 올라갔다는 말인데요, 아까 전세가율이 60% ( 여기선 58) 이 안되면? 안전하지 않다!
PIR 지수 체크 - 부동산 지인
부동산지인
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aptgin.com
PIR 지수를 보시면 평균은 10인데, 그 수치가 2배 가까이 뛸 정도로 18.36 으로 되어있네요
그렇단말은 PIR 지수가 평균보다 높으니, 그만큼 비싸다! 라는 의미구요!
이럴때는 사면 안되겠다 라는 판단히 서게 되는 거죠!
이 정도면 어디가서 어떤 기준으로 사야할지는 , 어느 정도 파악이 되셨을거라고 생각합니다 ㅎㅎ
PIR지수 많이 어렵지 않아요!!! 모두 성투하는 길로 디딤돌이 되셨으면 좋겠습니다
쉽게 알아보는 ( 노력한.. ) PIR지수 였습니다! 고쏘입니다 ~
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