부동산 투자기준?

안녕하세요.  일단 하고보는 경매하는 언니 고쏘입니다.

모든 사람이 투자성향이 다 다른것처럼, 저 또한 개인적인 투자성향을 갖고 투자방향을 잡고 있습니다:)

어떤사람은 ' 아 나는 이게 전재산이라 쉽지않아... 안전하게 가고싶어... '

' 하이리턴 하이리스크인데 나는 쫌 빡세게 투자해서 큰 돈을 벌고 싶은데, 어느세월에 벌어 이렇게 하면.'  등등 많은 입장을 갖고 투자를 하실 텐데요. 

그러다 보니 결에 맞는 사람과 상부상조하며 참고하시는게 투자를 함에 있어서 좋은 시너지 효과가 날 거라고 생각합니다 :) 제 결은 어떨까요?

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저의 투자방향은요, '안전'입니다

저는 첫째나 둘째나 모두 안전입니다.  저 처럼 소액으로 투자하시는 분들은 본인의 먹을것 살것 놀것 다 아껴서 모으셨을거 같아요. 그런 돈을 불리는 작업을 할때 초반에는 두려움이 앞서기 마련입니다.

그래서 저는 '잃지 않고 지키는 투자'를 합니다.

앞으로 포스팅 할 내용중에 오피스텔 낙찰 후 취소? 라는 내용이 업로드 될건데요. 그 이야기에서 나오겠지만 권리분석의 실수로 제가 생각했던 방향이 나오지 않았습니다........ ( 1년을 했는데... 진짜 왜그랬을까요?ㅋ)

그럼에도 제가 그나마 괜찮은건, 제 생각의 수익율이 아니라는것.

수익율이 없는게 아니라는 것. 입니다. 제가 투자한 돈을 잃은게 아니거든요

저는 제 돈을 지키는 것도 

돈을 버는 일이라고 생각하기 때문에 항상 최악을 생각하고 투자에 임하는데요그랬기 때문에 이번 오피스텔건에 있어서 생각지 못했던 1200만원의 추가비용이 마이너스나 손실을 부르지는 않았어요.그냥 ... 시간대비해서 수익률이 적어졌다는 것이죠....

따라서 저의 투자방향은 잃지않고 손해보지 말자!! 가 제 경매투자 원칙입니다. 

 

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투자의 수익률 목표는 50%

위의 오피스텔 건은 수익률이 제 투자금에 비해 35%정도 예상하고 있습니다.

이 건을 제외하고는 수익률 50%를 염두해두고 투자에 임하여 계획을 세우고 있는데요

예를들어, 3000만원을 투자했다면, 1500만원은 수익률을 목표로 하고, 2000만원을 투자했다면 1000만원의 수익률을 목표로 하고 있어요. 

이글을 읽는 분들도 수익률의 목표를 정해서, 팔아야 할때와 살 때는 분위기로 보지 않고, 투자하기 전이나 고정수익률을 염두해 두시는걸 추천드려요!

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' 매매 사업자 '는 '직업' 입니다

지금은 실업급여를 받게..되버렸어요 ^^ 의도치 않게, 그래서 갑작스럽게 수익창출을 일으킬 수 없는 시기입니다..

따라서, 6월에는 매매사업자 등록을 통해 적극적으로 사업자활동을 할 예정인데요, 

매매사업자는 곧 사업자, 직업이죠.

말 그대로 매수와 매도를 계속해서 행하는 직업으로 매일 출근하시는 분들처럼 매일 이런 일을 하는거죠.

월급을 받을때는 들쭉날쭉 받고 어떨땐 안받으시나요? 그렇지 않습니다.

따라서 저또한 하락기임에도 상반기임에도 수익을 창출할 수 있는 직업이 되어야 하죠

여러분들이 돈을 모아서, 내 집마련도 하고 이왕할꺼 오를 지역에 투자하는 것처럼 저또한 가격투자를 해 한푼두푼 모아 수익을 모은 후 가치투자를 통해 좋은 집을 마련할땐 장기로 그 전까지는 단타로 돈을 모으는 직업인것이죠 ㅎㅎ

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낙찰부터 매도까지 5개월.

경매의 매력, 단타죠. 지금 시기에서는 큰 수익을 노린다기 보다는 충분히 잘 팔릴지역과 매도가 좋은 지역을 낙찰해 매도하는 것이 현 투자방향인데요.

하지만 위의 조건을 갖춘 지역은 인기가 많고 안전하기 때문에 경쟁이 높습니다. 그래서 저는 몇배는 더 입찰에 노력을 가해야 하고 공부하고 저평가를 알아 볼 수 있는 눈을 길르며 진행하고 있습니다.

저의 낙찰부터 명도까지의 진행기간은 5개월로 잡고있는데요, 1년에 5개월씩 2번이면 얼마 안되는데? 가 아닌

1년에 5개월이 한 물건의 기간이기 때문에, 6000만원이 투자자금이라면 3000만원을 두개를 쪼개 동시에 진행하는 방향으로 가는 것이죠. 이번년도 총 사이클 목표는 2번입니다. 6월부터 시작할 것이기 때문이죠.

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리스크는?

투자자라면 리스크를 꼭 생각해야 하는데요.

제가 팔아야 할때 팔리지 않을 리스크 / 대출이자에 대한 리스크 / 명도가 원활하게 되지 않을 때 리스크 / 물건에 중대한 하자가 있을 경우 / 임대가 되지 않을 경우

->> 사실 이런 리스크들은 주변의 분위기 때문에 부동산을 시작한 분들일 경우가 종종 있는데요

여기가 좋고 지금이 적기래, 지금이 여기가 좋다는데 어서해! 이래서 등 떠밀려 해, 남의 말에 의지하게 되는 경우도 있는데요.실상 내 자산은 내 선택에 따른 것이 중요하다고 생각됩니다.

그래야 흔들리지 않고 장기적으로 투자가 가능하거든요.

첫번째 리스크, 팔리지 않을 때

그걸 디펜스 하기 위해 버틸수 있는 가격으로 사는게 중요한데요, 그 도구가 바로 경매입니다. 또한 일반 매수 시에도 매수수요를 미리 꼭꼭 파악하고 매수를 해야 합니다. 특히 저는 단타이기때문에 꼭 체크를 해두는 상황인데요

만약 장기적으로 가져가서 가치판단으로 매도해 내가 실거주의 목적이라면 미리 입지파악에 더 신중을 가하고 호재와 미래가치를 파악하시는게 중요합니다.

두번째 리스크, 대출이자 금리가 변동될 때 가장 무섭다.

장기 투자를 할때는 고정금리를 하는게 최우선인데요, 저는 매매사업자이며 단타이기 때문에 금리는 사실 크게 문제되지 않습니다. 현재도 장기로 투자중인 물건은 4%대 고정금리이기 때문에 시장상황에 크게 문제는 없는데요. 

변동금리로 장기투자를 할때는 미리 내 상황과 여건을 파악해서 투자해야 합니다.

세번째 리스크, 명도 할 때 생각처럼 안될수도 있습니다.

경매 투자시에는 중요한 부분인데요. 물론 일반 매매에도 세입자분들이 잔금처리를 안하고 미리 이사를 하게 해주었는데 문제를 일으키거나. 그런 문제도 있겠지만, 주로 명도는 경매에서 문제가 일어나죠. 

이때는 추후를 대비해 명도소송의 절차와 강제경매 그리고 법적 소송진행절차를 미리 공부해 두는 편입니다실제로 최근 오피스텔 진행시 아직 소유주를 만나지 않았지만 내용증명을 미리 작성해서 준비해 놓기도 했습니다...^^

네번째 리스크, 물건에 하자가 있을 경우

미리 파악하지 못했던 부분의 리스크는 본인의 실수로 인한 것이기 때문에 그 손해를 감안해야 하지만 본인의 실수가 아닌 중대한 하자라면, 법적으로 진행이 가능합니다. 따라서 이 부분도 같이 공부를 해나가고 있어요

다섯번째 리스크, 세가 들어오지 않을때

매매사업자의 경우 85제곱미터 이상의 물건을 취득할때는 부가세 10%붙어 세금을 납부하게 되는데요. 이때 예외조항이 있습니다. 단기적으로 임대를 줄때는 그 부가세를 제외시켜 주는 것이죠. 이것을 위해서 임대를 놓는 경우도 있구요. 아니면, 일반 매매시에 임대수익을 목적으로 투자하는 경우도 있습니다. 이때는 회전율을 꼭 체크해보고 매수를 해야하는데요. 저는 단타를 목적으로 한 투자는 매매와 차선책으로 월세를 봅니다.그 이유는 전세를 두게 될 시 실거주하는 사람이 들어오고 싶을 때 못들어오기 때문에 매수를 꺼려할 수도 있으니까요.

주거용에 먼저 투자!

저는 주거용이 아닌 상가와 토지 등 다른 물건 보다는 안전한 주거용에 투자하고 있습니다.

안전한 수익으로 시드머니의 레버리지를 일으키는걸 24년엔 우선으로 두고 있기 때문이죠

수익률이 낮더라도 회전율이 좋고 , 공시지가를 볼 수 있으며, 대출또한 잘 나오는 주거용투자를 위주로 진행중이며, 초보자들 또한 주거용투자에 먼저 사이클을 돌려보시는걸 추천드립니다. 한번이 어렵지 두번 세번은 도전함에 있어 어렵지 않거든요. 

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경매하는 언니 고쏘의 방향은 24년에는 이런식으로 이뤄나갈 것 같습니다.

많은 분들에게 도움이 되는 정보로 돌아올게요~