물권? 채권? - 경매배우기⑧

안녕하세요. 경매하는 언니 고쏘입니다.

 

경매를 진행하다보면은 채권이 어쩌구 물권이 어쩌구 이런 이야기를 들을 수 있는데요

사실, 평소에 쓰지 않는 단어가 나오면 복작하고 괜시리 어려워보이고 하잖아요?

 

그래서 오늘은 많이 접하지 않는만큼 쉽게 알려드릴려고 합니다 :)

 

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물권과 채권? 한눈에 먼저 알아보자

위의 사진을 먼저 보시면, 물권과 채권에 대해서 표로 보시면 조금더 쉬우실 거에요!

물권일 수 있는 종류는 근저당이고 배당방식은 근저당은 순차적으로 우선순위부터 배당이 되잖아요?

아시는 그 내용이라, 배당방식은 어렵지 않습니다.

 

경매절차가 조금 물권과 채권이 헷갈릴 수는 있어요!

 

물권과 채권 정의 먼저

물권

: 이 물건에 대한 권리를 갖은 불특정 다수에게 주어지는 것이에요

 

채권

: 특정 채무자에게만 권리주장 할 수 있는 권리입니다.

 

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물권에 대해서 먼저 알아볼게요!

이건 외우시면 돼요!

물근! = 물권은 근저당이다!!

 

배당방식은 암기없이 근저당이면 무조건 순위배당으로 진행하죠!

 

이런 근저당들이 말소기준권리가 되는 것들의 경매진행의 방식은 임의경매방식으로 되어있습니다.

 

임의경매 방식?

임의로 진행하는 방식으로, 근저당의 경우가 임의경매 방식인데요그냥 이사람 이자를 안냈는데?! 바로 넣어버리겠어. 임의경매로.

 

그럼 그냥 임의경매가 진행이 되는거에요.

 

이래서 집 명의만 내이름이지 나는 화장실정도가 실제 내 집이야..나머지는 은행집이야..^^

 

한다는 말이 또 생각이 날 정도로 근저당이 거의 '갑'이죠 ?ㅎ

 

채권에 대해서 알아볼게요!

채권은 가압류에요. 그래서 지난 포스팅에 안분배당 방식으로 이뤄진다는 점. 같이 배우셨죠?!

경매방식은 강제로 진행한다. 해서 강제경매방식입니다.

 

근저당처럼 바로 승인 경매 콜. 하는 느낌이 아니라, 법원의 절차를 통해야 해요.따라서 가압류는 경매 신청을 해서 법원에서 승인이 나서, 진행해도 좋다! 라는 절차까지 시간 소요가 좀 됩니다.

 

8~12개월 정도 걸린다고 하는데요,이 부분은 참고해서 경매입찰을 생각한다면.강제경매 개시일이 진행되면서 그 사이 감정평가가 이뤄지고, 6개월 후쯤 경매로 나오게 될텐데그럼 이 감정평가가 정확할까요?

 

물론, 감정평가 자체도 실거래가는 아니지만 만약 저평가 되어있는 집에 그 사이에 올랐다면

과거의 날짜로 감정평가된 금액을 저희는 캐치해서 입찰에 응해도 좋은 결과를 가져 올 수 있는 포인트랍니다 :)

 

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실제 사례예시!

 

최근 아는 지인이 연락이 왔어요.

"고쏘야. 내가 지금 집이 경매로 넘어갔거든? 어떻게 하냐; "

"오빠집이야?"

 

"아니. 나는 5000에 50주고 반전세로 살고 있어 "

"지역은 어디지역인데?"

 

"경기도 포천"

"경매는 누가 건건지는 알아?"

 

"가압류라던데? 그래서 경매로 넘어갔다고 하더라고 며칠전에?"

"그럼 일단, 오빠의 등기부등본부터 떼봐. 인터넷등기소가면 다 뗄수 있어 700원 내고 "

 

" 아 그래?"

" 그리고 내가 보여주는 표 줄테니까, ( 최우선 변제금액 표 ) 근저당이 있으면 언제 걸렸는지 확인해봐바 "

 

"  언제걸렸는지 보면 뭘 알수 있는데? "

" 오빠가 5000만원의 보증금증 일부를 보호 받을 수 있는지 없는지 알수 있는데 그걸 소액임차인에 해당하는지 아닌지

만약에 해당되면 5000만원의 일부를 근저당보다 먼저 받아. 

 

그리고 가압류 걸려서 경매 내보낸거라며? 그럼 시간 좀 걸릴거야.

경매 나간 기간동안은 굳이 월세 내지말고, 절때 다른데로 전출하지마.

 

아까도 말했다시피, 1순위가 근저당인지 아닌지 확인하고 그 날짜보다 오빠가 먼저 전입인지 아닌지에 따라 

모든게 달라져

 

오빠가 선순위라면 아무것도 문제가 되지 않지만,

 

근저당보다 후순이고 심지어 가압류 보다도 후순위라면,

최우선 변제받을 수 있다는 가정하에 소액먼저 오빠가 배당받고

가압류가 먼저 안분배당으로 배당이 먼저 되고

배당 후 나머지 금액이 있다면 순위배당으로 배당받을거야."

 

"..."

"뭔말인지 모르겠지? 그럴수 있어 일단 등기부나 먼저 가져와바."

 

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임차인은? 원칙적으로는 채권으로 속하는데, 채권=강제경매=안분배당 아닌가?

 

임차인은 예외입니다.

특이 케이스라고 기억하시는게 좋은데요. 원칙적으로는 임차인은 채권으로 들어갑니다.

그럼 안분배당이고 강제경매이다! 라고 외웠잖아요?

 

근데 임차인은 저희가 순위배당으로 공부하고 있습니다.

 

그래서 예외인데요.

계약서상 전입뿐 아니라 확정까지 받으면 근저당권자처럼 우선변제대상으로 속해서

순위배당으로 진행이 돼요.

 

그래서 채권이지만 순위배당 강제경매.

 

이렇게 생각하시면 됩니다. 그래서 채권의 물권화라고 불리는 경우가 이경우에요. ( 채권이지만 물권화하여 배당한다 )

 

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https://gosso314.tistory.com/12

안분배당의 포스팅을 안보셨다면, 먼저 보시면 조금더 도움이 되실거에요 ^^

안분배당 ? - 경매배우기⑥