말소기준권리 - 경매배우기, 기초!

 

안녕하세요

경매하는 언니 고쏘 입니다

 

경매를 하다보면 말소기준권리 이하로 사라진다는 것.

제 포스팅 초반에도 말씀드렸었는데요

 

근저당이나~ 저당이나~ 선순위로 말소기준 권리! 되어있는 것.

이외에 어떤 말소기준권리가 있는지 , 경매를 하면서 이것들이 대부분 나온다! 를 먼저 알고가시면 

좋을 거 같아서 포스팅 해봅니다!

 

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여섯가지 말소기준권리

본론부터 말씀드리자면

 

근저당권 , 저당권 , 압류 , 가압류 , 담보가등기 , 경매기입등기 - 이들이 대부분 말소기준 권리에 속합니다! 

 

1. 근저당 / 저당 (- 말소기준권리 )

다음 포스팅에서 '근저당과 저당' 만 다룰 예정이라 간단하게 말씀드리자면

 

근저당은 은행,금융업계쪽에서 물건 담보로 걸고 돈을 빌려주는 것 이며 빌려준 원금 보다 120~130%정도 높게 설정되어 있어요. 진행방식은 임의경매로 진행이 됩니다

 

저당은 금융업계 외에서 빌려준 돈 그대로 담보가 잡혀있는 것이에요. 

 

EX) 그래서 은행에서 대출을 실행해 주택구입을 할때 본인이 빌린돈 보다 많이 적혀있지요? 

그것이 근저당에 속하며, 그렇게 하는 이유는 이자를 못 냈을때 최고 이정도까지 금액이 청구된다~ 라는 의미에요.

 

 

2. 담보가등기 (- 말소기준권리 )

임시로 하는 채권담보 등기를 말해요.

말그대로 '가'등기이기 때문에, 저당권과 마찬가지로 담보가등기도 근저당권이라는 더 확실한 부분을 쓰려하기 때문에

돈 빌려준 사람이 , 임시로~ 채권을 담보로 등기에 올릴게~ 하지는 않죠?

근저당이 있는데 왜요 ㅎ 그래서 잘 사용하지 않습니다.

 

 

3. 압류, 가압류 (- 말소기준권리 )

압류와 가압류의 차이점은 법원에서 판결을 내렸냐, 안내렸냐의 유무 입니다.

 

먼저 제가 A라는 사람에게 돈 2000만원을 빌려줬는데 갚지 않았어요!

-> 법원에가서 '가압류 신청서'를 작성합니다

-> 그럼 저는 A의 부동산에 '가압류' 를 걸 수 있어요

-> '가압류'를 걸면 법원에서는 진짜 돈을 빌려준게 사실인지 아닌지를 확인하지 않고 간단한 적법여부만 판단해서 부동산을 압류 처리해요. 

 

-> '가압류' 신청과 거는 것까지는 간단한데, 이후 재판과정에서 법원이 이 채권이 사실인지 아닌지 판결은 내게 됩니다

-> 이때 이 사실이 맞다면, '가압류'에서 '압류'로 바뀌어요

-> 이때 부동산의 경우에는 법원이 점유자를 내쫓지는 못하지만, 차량이나 선박 등 A의 재산을 정말 가져갑니다!!

-> 하지만 '가압류'를 오남용 할 경우도 있기 때문에 '가압류 신청자'에게는 보증금을 내게 됩니더.

 

그래서, 이 내용을 비롯해 생각해보면 '세금'은 압류는 있는데 가압류는 없어요.

그 이유는 세금 추징은 언제나 확정된 압류이기 때문이죠. ( 사실여부를 판단할 거 없이 )

 

 

4. 경매기입등기 (- 말소기준권리 )

경매기입등기란 법원이 이 물건에 대해 경매를 시작한다~

라는 것을 알리는 등기 내역인데요. 그냥 경매기입등기가 아닌, 정확히 '강제경매개시결정등기' 만이 말소기준권리가 됩니다.

 

'임의경매개시결정등기' 가 말소기준권리가 아닌 이유는 임의경매를 하려면 근저당권이 먼저 설정되어 있어야합니다

( 임의경매 = 근저당 ) 

( 강제경매 = 채권 = 가압류 => 근저당권을 설정하지 않은 채권의 채권자가 채무자의 부동산을 경매로 넘길때 )

 

'임의경매'는 근저당에 의한 것이고, '강제경매'는 채무자의 기타 빚에 의한 것인데요

 

'임의경매'는 근저당이 먼저 걸려있어야, 경매개시결정등기를 진행할 수 있고

'강제경매'는 가압류가 먼저 걸려있어야, 강제경매개시결정등기를 진행할 수 있습니다.

 

근저당은 이미 먼저 걸려있다면, 선순위로 말소기준권리가 될 테지만

가압류는 안분배당으로 평등배당 방식으로 진행하며, 마찬가지로 먼저 가압류를 넣고 강제경매개시결정을 할 수 있습니다. 그리고 말소기준권리가 될 수 있는것이죠.

 

근저당은 아니지만, 가압류를 먼저 걸지 않고 경매에 넣게 된다면 채무자가 나쁜마음으로 경매에 들어가기 전에 이를 팔아버리는 사태가 발생할 수 있어요, 아직 말소기준권리가 되지 않고 그냥 가압류만 걸려있으니까요.

그 때를 대비해 '강제경매'기입등기를 신청해 말소기준 권리를 신청해 놓는 것 입니다.!

( 이 부분은 좀 어렵네요 ~ ㅠ)

 

결론적으로

실제로 말소기준권리로 만나는 유형 99%는 근저당, 압류, 가압류입니다. 이 부분 만큼은 외우고 있다가 등기를 볼 때 체크하는 습관을 기르시는 게 좋아요!