
안녕하세요. 경매하는 언니 고쏘입니다.
경매에서는 말소기준권리.. 절때 빼놓을수 없는 부분인데요.
그 말소기준권리가 5가지나 있습니다. 그 중에 두가지 근저당, 가압류는 이전포스팅에서 많이 다뤄왔었고
오늘은 3번째인 전세권에 대해서 포스팅 해보려고 합니다. 4.가등기 5.강제경매기입등기는 다음 포스팅에서 다뤄보구요!
말소기준권리 총 5가지 : 1 근저당 2.가압류 3.전세권 4. 가등기 5. 강제경매기입등기
전세권이란?
집 주인이 계약이 만료되어도 보증금을 제때 돌려주지 못해 받지 못하게 된 경우, 그리고 내가 이 집을 떠나 다른곳으로 계획을 세운 경우 전출을 해버리면 보증금을 보장받지 못하기 때문에 그때 걸어 놓는 것이 전세권이라고 해요.
전세권이 설정되어있으면 전출을 하더라도 그 권리는 보장받게 됩니다.
전세권은 말소기준 권리?
그럴수도~ 아닐수도~ 있습니다. 전세권이 되기 위해선 조건이 있는데요.
첫번째로 무조건 선순위 전세권이어야 합니다. 두번째는 배당요구를 했을 경우.
위의 두가지 내용이 충족이 되면 전세권은 말소기준권리가 됩니다
전세권자가 배당요구를 하면?
전세권자의 모든금액이 배당받지 못하고 일부만 배당받더라도, 나머지 금액에 대해서는 보장받지 못합니다. 따라서 소멸이죠
낙찰자 입장에서는 신경쓰지 않아도 되는 부분입니다
따라서 오히려 전세권자 입장에선 전액을 배당받지 못한다면, 배당요구를 안하는 방법이 더 좋을 수도 있습니다.

이때 전세권이 후순위라면 낙찰자는 아예 신경쓰지 않아도 됩니다. 따라서 체크해야 할 부분은
선순위 전세권이냐 , 후순위 전세권이냐 -> 배당요구를 했냐 안했냐
에 따라서 입찰하는 금액이나 입찰여부를 판단 할 수 있어요.
만약, 선순위라고 하고 배당요구하지 않아서 인수해야 한다고 하더라도 인수금액을 제외한 나머지 금액은 입찰해도 좋을 물건이라면, 그렇게 진행하시는 것도 경쟁자를 줄일수 있는 방법입니다.
전세권과 임차권을 모두 가지고 있을때?
전세권은 민법이 정의하는 물권입니다.
임차권은 임대차보호법이 규정하는 권리이고요
이 때 임차인이 어떤 권리로 주장했느냐에 따라서 입찰가액과 임찰여부가 판단 될텐데요
만약에 둘 다 후순위라면 사실 신경쓰지 않아도 되지만 문제는 선순위 일때가 문제니까요
만약, 김갑 이라는 사람이
선순위 전세권이 있지만 배당요구를 하지 않았고그 다음순위로 근저당이 잡혀있으며, 임차인의 권리로 후순위로 김갑이 되어있을때. 이럴경우는.. 전세권설정후 전출했다가 전입했을 경우일거같은데요, 그렇게 되면 선순위 전세권은 배당요구 하지 않았으니? -> 인수근저당이 말소기준권리가 되고 임차인의 권리는 소멸이 되는 것입니다같은 금액이라도 임차인은 권리를 주장하지 않고 선순위 전세권으로 주장했기 때문에 배당요구 안한 전세권의 금액을 낙찰자가 인수하게 되는 원리이죠
오늘도 어렵지 않은 경매, 간단하게 말소기준권리의 전세권에 대해서 포스팅해보았습니다~
경매하는 언니 고쏘였습니다 ^^
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