안분배당 ? - 경매배우기⑥

안녕하세요. 경매하는 언니 고쏘입니다.

혹시 안분배당이라고 들어보셨나요? 경매에는 두가지 배당 방식이 있습니다!

하나는 알고 계시는 순위배당, 순차적으로 배당을 해주는 것. 나머지 하나는 공평하게 비율대로 배당을 해주는 것이에요

그 하나 안분배당에 대해서 오늘은 포스팅 해보려고 합니다 :)

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안분배당?

순위배당 / 안분배당 - 2가지 방식의 배당

배당방식은 저희가 정하는게 아닌 미리 정해져 있습니다!

1. 순위배당 

알고 계시는 선순위대로 진행하고 후순이는 남은 금액 배당.. 하는 순서! 는 순위배당입니다.

보통 부동산 등기부를 떼어보시면 "근저당" "저당권" 등에 속하는 말소기준권리 있지요?

그게 다 순서대로 일찍온 놈 먼저 주는 방식이죠! 순위배당입니다.

2. 안분배당

공평하게 나눠주는 방식을 안분배당 = 평등배당이라고 하는데요

보통 부동산 등기부를 떼어보시면 "가압류" 라고 써져 있는 것 보셨을 텐데요

가압류는 무조건 안분배당(=평등배당) 방식으로 진행됩니다

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그래프로 간단하게 익혀볼게요

만약 1번 순서에 저당권이다? 그럼 순위배당입니다

2번 순위에 가압류다? 그럼 안분배당으로 진행

3번 순서에 가압류다? 마찬가지로 안분배당으로 진행

4번순서에 저당권? 그럼 순위배당.....

...

이런식으로 진행되는 것이죠

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순위배당의 예시

위의 표를 통해 알아보겠습니다.

순위배당은 근저당이라고 말씀드렸는데요. 

낙찰가가 2억이라는 가정하에 천천히 순서대로 배당해주고 임차인 순서까지는 안오네요...이런..

잠깐....! 만약, 임차인의 전입일과 근저당의 설정날짜가 같은 날짜라면..?

이렇게 같은 수 있잖아요!! 세상에 놀랍지 않은 일은 없답니다^^...

그럴경우에는 근저당이 선순위로 들어가게됩니다. 그리고 전입일 날자는 1월4일로 취급하게되요

이유는 임차인의 전입 날짜 효력시작시간은 신청한 날짜의 익일 0시를 기준으로 효력이 발생하기 때문이에요

음... 예를 들어서 전입신고를 하는데 계약치루고 그 날 오후 1시에 전입신고를 했어요! 신고날짜 자체는 1월 3일이지만익일0시 기준이 되기 때문에 신청일은 1월3일로 기재되나, 이렇게 동일한 날짜가 있다면 법적으로 다음날로 취급되게 되는것이죠위의 예시대로라면, 낙찰가 1억에서 근저당이 8000만원 먼저 배당받고, 임차인은 2000만원을 배당받게 됩니다.

잠깐...!!!!!! 그럼 확정일자는??! 확정일자가 동일 날짜라면!!

똑같이 낙찰가가 1억원이라고 가정하고

임차인은 전입2월1일 / 확정 2월 6일 이라고 가정해보고

근저당 실행날은 2월 6일이라고 가정해 볼게요!

다행히, 확정날짜만큼은 당일 효력이 원칙입니다!! 

아~ 그렇구나, 그럼 당일효력이 원칙이긴한데.. 동일날짜면 , 누가 선순위라는 겨?

이때 사용되는 것이 안분배당 ( 평등배당 ) 입니다!

또 한번 그래프를 보시겠습니다. 낙찰가 1억원이라고 해볼게요

그럼 1번 근저당 1월 3일로 선순위입니다. 먼저 5000만원을 배당받을 것이고, 남은 배당잔금은 5000만원이네요

그리고 임차인이 2월 1일로 전입신고를 했고, 확정은 2월 6일에 했네요. 그럼 1억원 중 5000만원이 남았는데요

근저당B도 2월 6일에 같은 1억원으로 설정되어있어요

동일날짜에요.. 그럼 누가 선순위고 말고가 아니라, 둘의 채권금액에 따라 공평하게 반반 나눠서 2500만원씩 갖게 되는것이죠.

그게 바로 안분배당입니다.

일단 번외로 체크하고 가야할 것!

전입은 배당과 상관없습니다. 단지 인수냐 소멸이냐를 따지는 것이 전입이며, 배당을 받기위해선 확정일짜가 있어야 해요

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바로 이해 안되실거에요. 계속 보시면 이해되십니다! 밑에 보실까요? 비율대로..? 안분배당이라고?

만약 입장바꿔서 저희가 안분배당이 될 처지에 놓여있는데

나는 1억원을 받아야 하고, 가압류는 5000만원 걸어놨을때, 똑같이 배당 받으면..? 좀 억울하죠.

누군 1억원 중에 2500만원 받는데, 누군 5000만원 중 2500만원 받으면 ?

그래서 공평하게 빌려준 비율대로 나눠주겠다~ 하는 것이고요. 예를 한번 들어볼게요

낙찰가가 1억원이라고 가정하고 이 상태에서 보면 1번이 근저당 3000만원 입니다.

그럼 1억원 중에서 3000만원 배당 후 7000만원이 남고, 이것은 순위배당으로 진행됩니다.

그 다음 가압류가 걸려있어요. 여기서 부터 이제 집중!!

그 밑에 임차인과 나누는 거에요.

가압류 : 5000만원 
임차인 전입확정 : 7000만원 
지금 남은 배당금액 7000만원


공식: 가압류 ÷ 가압류와 임차인 합친 금액 × 배당잔액

도.. 도망가지 마세요!! 

이 공식은 외우라는 것이 아닌, 그때그때 그냥 이렇구나~ 하고 보고있다가, 나중에 들어와서 필요할때 대입하시면 좋고

이과생 분들이라면 바로 이해 되실거구요..>^^ 저는 예체능이라...;; 

금액을 대입해보면, 5000만 ÷ ( 5000만+ 7000만 ) × 7000만 =26,923,076원

따라서 가압류가 가져갈 돈은 26,923,076원 이네요 그럼 3번 임차인은? 나머지 금액을 갖게되요

7000만- 약 2692만 = 4천 308만원을 가져가게 됩니다. 비율에 따라서 가져가게 되는 거죠!

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완벽한 이해를 원한다면, 한번더 해볼까요?

낙찰가는 5000만원으로 예시를 들어볼게요

1순위는 안전한 순위배당이네요. 따라서 5000-2600만원 = 2400만원이 남게 됩니다.

2번인 가압류는 2800만원으로 바로 안분배당으로 진행이 되네요. 그럼 여기서 부터 다시 공식을 대입하면 돼요

가압류 : 2800만원
남은 배당금 : 2400만원
임차인 보증금 : 3000만원
근저당B : 2000만원

공식 대입:
가압류가 가져갈 비율 : 2800만 ÷ ( 2800만 + 3000만+2000만 ) × 2400만 =861만

따라서 가압류는 861만원을 가져가게 되네요!

그 이후 가압류의 배당금액을 제외하면 2139만원이 남습니다. 그리고 임차인이 3000만원 중에 2139만원으로순위배당으로 인해 전부 배당받게 되네요.그리고 근저당B는 배당받지 못하게 되구요

쪼~금 다루기 까다롭긴 했지만, 그래도 그렇게 어렵지도 않고 중요한건 낙찰자의 입장에서는 전입확정이 근저당과 겹치는지

이부분만 확인하면 다 인수권리 없이 낙찰자 입장에서 소멸이니, 말소기준 권리만 체크하면 된다는점~ 

ㅎㅎ 

경매하는 언니 고쏘였습니다 :)