최우선 변제권 - 경매 배우기④

안녕하세요. 일단 하고보는 경매하는 언니 고쏘입니다.

지난 포스팅 경매배우기 ③에서 최우선 변제권인 소액임차인에 관해서 살짝 언급하고 말았는데요! 이 부분이 중요하기 때문에 한 포스팅 자체로 말씀드리려고 합니다 :)

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최우선 변제권? 

최우선 변제권은 말 그대로 최우선적으로 변제를 해준다라는 의미로, 소액임차인일 경우에 최우선 변제권을 인정해줍니다.

따라서 소액임차인으로 해당될때 자동적으로 최우선변제대상으로 인정되는 것이죠. ( 단 무조건 전입확정은 필수로 되어있다는 가정 하에)

제가 표시해 놓은 부분에서 보면, 다른 담보물권자가 전입일자보다 먼저 설정되있어도 먼저 우선적으로 변제받을 수 있다. 라는 의미로 되어있는데요.

( 단 보증금 전액을 저액 변제받는것은 아닙니다. 변제 범위내에서 받을수 있고 기준은 땅값 포함, 주택가격의 ½을 넘지 못해요 )

따라서, 적은액수의 보증금일 경우 제일 먼저 변제받을 수 있다는 뜻입니다.

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얼마부터 얼마까지? 소액임차인 범위?

현재 서울특별시에서는 1억 6500만원 이하로 되어있습니다. ( 서울은 전부 과밀억제권 지역이라고 생각하심 돼요!)

 그 밑에 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시는 1억 4500만원 이하

그 밑에도 해당하는 지역에 금액이 적혀 있는 것을 보실 수 있으실 테데요.

해당지역에 사는데 저 금액이하로 보증금이 들어있다? 그럼 소액임차인에 해당되는시는 거에요!

위의 표에 명시된 금액 전부를 받는 건가요?

아닙니다. 

해당 범위내에 속한 것을 확인했다면, 해당 범위내의 금액을 받을 수 있는데요. 그 표가 밑에 있습니다.

만약 소액임차인의 범위를 확인했다면, 그 다음으로 내가 받을 수 있는 금액을 위의 표처럼 받는 거에요!

위의 금액은 최대인데요, 만약 내가 서울에 사는데 3000만원이 보증금이다?그럼 최대 5500만원이니 그 이내의 3000만원을 받을 수 있게 되는것이죠!

반대로,

누구는 8000만원의 보증금을 냈다면? 최대 5500만원이기 때문에 배당받고 남은 2500만원은 받지 못하게 됩니다.

따라서, 전액을 받지 못하는 사람도 있고 전액을 받는 사람도 있게 되는 것이죠.

최우선 변제의 이점

근저당이 잡혀있어도 근저당(빚)보다 먼저 받을 수 있다!

최우선 변제권이라는 권리 그대로 근저당보다도 먼저 받을 수 있는것이죠!! 

하지만 조건이 있습니다

바로 "전입"이 되어있어야 하고  "배당"을 신청해야 합니다. 

소액임차인이라면! 확정은 신청하지 않았어도 ( 이미 소액임차인에 해당되기 때문에 )

배당

은 꼭 하셔야 합니다. " 배당 = 난 돈 받을 것이다. 내 몫을 줘라! "라는 의미이기 때문에 꼭 신청을 하셔야 해요

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우선변제권에서 제외된다니? 두 번에 걸쳐 나눠 받는다니?

두 번에 걸쳐 나눠 받는다니..?

예전 안타까운 사례가 하나 있었는데요. 최우선 변제에 속하기는 하는데 , "우선 변제에서 제외된다!"라는 통지를 받고보증금을 다 돌려 받지 못한다는 생각에 극단적인 선택을 한 사례가 나왔었어요.. 너무 참.. 안타깝다는 말밖에 안나오는데요.그 이유는 그 분이 오해를 하고 못받는다고 생각하셨기 때문이에요

먼저, 일반적인 최우선변제의 예시입니다

만약에 이런 사례일 경우에, 지역은 김포시이라고 가정해볼게요!

김포의 최우선변제금액은?

1억 4500만원입니다.

-> 임차인의 보증금은 5000만원이기 때문에 최우선변제권의 권리를 갖게 되네요. 

받을 수 있는 금액 범위는?

4800만원입니다.

근저당이 2020년 10월 1일으로 선순위에 해당됩니다.

하지만 임차인은 소액임차인으로 해당되니 최우선으로 변제되어 4800만원을 변제받을 수 있네요.

두번에 나눠받는 우선변제 예시입니다.

이번에는 지역을 파주로 해보겠습니다.파주의 우선변제금을 먼저 확인하고 예시를 보겠습니다.

 파주는 성장관리권역으로 최우선변제 기준금액은 8500만원입니다. 그럼 최대 2800만원까지 받을 수 있는거죠

밑의 예시 임차인이 파주에 살며 보증금이 5000만원 일 경우를 가정.

낙찰금액 1억 5000으로 소액임차인에 해당되는 임차인의 보증금이 5000만원 일 경우이니 받는금액은 최대 2800만원 입니다.

그럼 낙찰금액 1억 5000에서 2800을 먼저 임차인에게 배당해 줍니다.

그리고 1억 2200만원이 남는데요. 그 다음 1순위인 근저당에게 이제 1억이 배당이 돼요.

그리고 나면 남는금액 2200만원이 있네요. 오! 예시가 너무 딱 맞긴했지만, 1순위 근저당에게 배당하고 남은 2200만원을 원래 순위인 임차인 순위에 2200만원을 배당해주어요.

이렇게 두번에 걸쳐서 최우선변제 해당하는 금액 먼저주고, 나머지 배당하고 남은 금액이 있다면 나머지를 배당해주는 것이죠.

만약에 낙찰가가 1억 이었다면?

소액임차인이 우선변제로 2800만원을 받고,

1순위 근저당인 1억이 걸려있는것에 나머지 (1억-2800만원) 7200만원을 배당받게 됩니다.

그리고 나면 남은 배당금이 없기 때문에 , 근저당도 나머지 2200만원을 받지 못하게 되는것이죠...!

( 못갚은 채무는 없어지는 것이 아니라 파산되기전까지는 채무자를 계속해서 따라다니게 됩니다! 낙찰자의 입장에서만 전부 소멸이지 채무자의 입장에서는 전부 소멸되는 것은 아이에요! )

최우선 변제 적용 시기!

소액 임차인의 범위

는 지역에 따라 그리고 연도에 따라 계속 바뀌고 있으니, 최신개정 된것으로 검색해서 찾아보셔야 해요!

그리고 제일중요한 또 하나!

임차인이 들어온 시기가 아닌 대출이 실행된 시기로 적용!

즉 내가 이 집을 들어갈때 보증금 건 날짜가 24년 1월 이더라도 그 물건의 담보 대출 실행일이 20년도 라면

최우선 변제 적용 기준금액은 24년도 껄로 확인하는게 아니라, 20년도 것으로 확인을 해야해요.

무슨말이냐!!! 예시를 들어보겠습니다

사례1과 2 두 집에 각각 임차인이 서울으로 올해 24년에 보증금 1억을 주고 들어왔다고 해볼게요.

둘의 차이는 근저당 시기가 다릅니다.

1번사례집은 근저당 시기가 2020년 1월1일이구요, 2번 사례집은 근저당 시기가 2015년 1월1일 시기입니다.

둘의 최우선 변제금액 기준을 먼저 찾아보겠습니다

밑의 표는  2020년도 시기의 소액임차인 적용 범위와 최우선변제금액 기준 이에요.

사례1에서 보는 근저당 시기가 2020년 이니 그에 맞춘 20년도에 최우선 변제금액은 1억 1천만원 이하이네요.

그럼 임차인은 소액임차인에 해당이 되고, 3700만원을 배당받게 됩니다 ( 적은금액이지만. )

그럼 사례2는 어떨까요? 이 표는 2014년의 개정안입니다.

2015년에도 이 기준금액이 동일시 되었어요. 매년마다 바뀌는건 아니거든요

따라서 2014년것으로 적용해보면 보호대상금액이 9500만원 이하일 경우에 보호해 준답니다...

그럼 24년1월에 1억주고 들어갔던 임차인은..?

보호받지 못하게 되는거에요..!

따라서, 본인이 들어온 시기의 임대차보호법 개정안을 보는게 아니라, 근저당이 실행된 시기를 본다는점 꼭 기억해 주셔야 합니다!

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여기까지 ,경매하는 언니 고쏘였습니다.

호락호락하지 않은 경매지만, 그렇다고 못해먹을 경매는 아닙니다. 누구든지 할 수 있으니 저희같이 도전!!해보아요 ^^