안녕하세요, 일단 하고보는 경매하는 언니 고쏘입니다 :)
남녀노소 불문하고 경매에 대한 관심이 점점 많아지고 있는거 같습니다
제가 경매하는걸 오픈 한 후로 주변에서도 많은 관심을 보여서 새삼 놀라웠는데요
최근 경매이슈가 많아지면서도 그리고 돈에 대해서 노동의 시간대비 똑똑하게 버는것에 대해서도
관심이 많아짐으로 인한 현상 아닐까 생각합니다
오늘의 중요한 3가지 포인트 : 인수와소멸 / 근저당,말소기준권리 / 등기부등본 보는 방법
지난번 포스팅에는 , 배당이 뭔가를 말씀드렸는데요
배당을 받을 수 있는 권리는
'채권자들' 또는 '채권자'가 받는 돈 그리고 월세나 전세로 들어와 있는 사람이 돈을 받을 수도 (없을 수도 ) 있는 권리입니다
'채권자 (돈 빌려준 사람)은 은행이 될 수도 있고 개인이 될 수도 있습니다
낙찰자가 '떠안는 돈' 과 '없어지는 돈'
바로 인수와 소멸인데요, 경매의 핵심은 바로 "낙찰자의 입장에서.." 입니다
인수: 낙찰자 입장에서 채무자의 회수되지 않은 채권을 책임지는 것이에요 -> 내가 인수하게 되는 금액
소멸(말소): 낙찰자 입장에서 회수되지 않은 돈을 빌린 채무자(물건주인)이 책임지는 것 -> 내가 인수할 금액이 없어져 소멸!
'근저당' 과 '말소기준권리'
근저당? : 물건을 매매할 때 그것을 담보로 돈을 금융기관에 빌리는것을 근저당이 잡혔다 라고 합니다
ex) 아파트에 근저당 3억이 잡혀있다. -> 은행에서 빌린 돈이 3억이다.
낙찰자의 입장에서 근저당(은행빚)은 무조건 없어지는 소멸입니다!
따라서, 낙찰자가 책임져야하는 돈이 없다는 의미입니다
이때 낙찰자의 입장에서 없어진다는 것이지, 이 빚 자체가 아예 없어진다는 의미는 아니에요
채무자가 빌린 돈은 평생 그 채무자를 따라다니며, 빚을 갚으라고 한답니다. ( 파산할 경우는 답이 없어요^^;;)
말소기준권리?
: 모든 권리를 정리할 수 있는 기준이 되는 권리선순위 근저당은 말소권리기준과 같은 경우가 대부분이구요, 말소권리기준 밑으로는 모두 소멸입니다.
이게 규칙입니다.!
ex) " 그럼 예를들어 B가 어떤 아파트에 살고 있고 아파트를 담보로 은행에서 빚을 3억을 빌렸는데!
또 몇달있다가 1억을 대부업체에 빌리고, 또 몇달있다가 친구한테 아파트 담보로 1억을 빌렸을때는
선순위 근저당 밑으로는 소멸! 이라고 했으니 제가 (낙찰자) 떠맡아야 하는 금액은 빵원! 0원 인가요?
-> 네 맞습니다.
후순위 근저당보다 순위가 늦은 권리는 무조건! 소멸입니다.
이때 말소기준권리는 근저당 말고도 가압류도 해당이 됩니다. 저당권과 똑같은 효과를 내고
가압류는 자동 소멸이며 그 밑으로 있는 후순위 권리들은 모두 소멸되는 거에요(낙찰자 입장에서!)
위의 사진을 가지고 예를 들어볼게요
- 2014년 7월30일 소유권이 박ㅇㅇ으로 되어있으며 1억 1300만원을 주고 이 물건을 구매했습니다
- 2016년 8월 19일에 박ㅇㅇ씨는 하나캐피탈 주식회사에서 물건을 담보로 1억 80만원을 빌렸어요
- 2022년 11월 21일에는 국민건강보험을 내지 않아서 박ㅇㅇ씨의 재신인 이 물건이 압류가 걸렸습니다
- 2023년 4월 27일에 선순위 근저당이 말소기준이 된 하나캐피탈에서 박ㅇㅇ씨가 돈을 갚지 않아서 결국 경매를 신청해 이 물건이 경매로 나오게 됐네요
* 이렇게 됬을때 권리분석은?*
- 말소기준권리가 되는 첫번째 순서인 하나캐피탈이 근저당이 됩니다
- 선순위 밑으로는 후순위권리 이기 때문에, 다 소멸됩니다.
- 만약 이때, 낙찰가격이 1억이라면?
* 이때 세금은 제일 우선순위이기 때문에 세금미납이 된 물건이면 먼저 세금이 배당됩니다 *
- 1억이 낙찰가라도 세금이 얼마인지는 모르겠지만, 밀린 세금만큼 떼고 하나캐피탈에 배당된 나머지 금액이 배당되고 그 밑으로는 배당받지 못해요...ㅠ
- 그럼 나머지 못 받은 금액은? -> 채무자를 계속 따라다닙니다!
2번째 예시를 들어볼게요!
- 2018년 9월 17일 박ㅇㅇ씨가 소유하게 된 아파트 입니다
- 2022년 2월 17일 근저당권이 설정되어있어요. 주식회사 와우에셋대부에서 32억 8000만원이 근저당으로 잡혀있습니다. -> 선순위이며 근저당으로 말소기준 권리에 해당됩니다.
- 말소기준밑으로는? 소멸입니다.
밑에 많은 권리들이 있지만, 채무자 입장으로서는 없어지지 않은 빚들이 많지만, 낙차자의 입장이라면 사실 그 밑에 하나가 있던 수백개가 있던 신경쓰지 않아도 되는 소멸 권리 입니다.
'등기부등본 보는 방법'
이런 내용의 채무관계와 권리관계는 등기부등본에 기재되어 있는데요
등기부등본은 누구나 볼 수 있습니다
대신 딱 하나, 정확한 주소를 알아야해요. http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp 여기가 인터넷 등기소 사이트 입니다.
이렇게 밑에 등기열라발급 눌러서 주소를 검색하고 얼마에 누가 소유주가 됐으며
매매시기와 빚은 얼마나 있는지 알 수 있습니다.
이 등기부에 적힌 순서는 그냥 먼저 등기부에 올린 사람이 장땡입니다. (반대로 이야기 하면 전입신고는 항상 이사당일 바로 해야한다는점..! 참고하세요 ㅎㅎ 혹시나 모르니까요 ^^ )
여튼 그래서 먼저 등록한 권리가 선순위, 나중에 들어오는 권리를 후순위라고 하게 되는 것입니다!
등기부는 열람비용 700원을 납부해야 하는데요, 계좌이체 신용카드 핸드폰결제 등 전부 가능하십니다 :)
이렇게 오늘은 경매에 대한 기초지식편 3가지를 알아봤습니다 !
의문이 생기거나 모르는 것은 답글 남겨주시면 응답해드리겠습니다 ^^
일단 하고보는 경매하는 언니, 고쏘 입니다
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