경매배우기 - ①경매나오는 이유

안녕하세요

일단 하고보는 29살에 경매시작한, 고쏘입니다 :)

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일단 하고보더라도 기초지식을 저도 정~말 열심히 했는데요...

제가 어렸을때부터 운동쪽으로 가다보니, 기초에 대해서 굉장히 중요하다고 생각해요!

기초만 잘 잡아놓으면, 그 다음에 심화적으로 갈때나 응용으로 가는게 어떤일이던 수월하다는 걸 깨달았거든요 ㅎㅎ

그래서 3가지의 기초를 알려드리려고 합니다! 이게 끝인거 같아요 경매는!

 

< 경매 기본 3가지 >
1. 경매나오는이유
2. 경매절차와 과정
3. 인수와 소멸

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경매 나오는 이유

이유는 = '빚을 못갚아서' 입니다.

 

뉴스에 보면 요즘 '경매가 쏟아진다'

'내년에 경매 대거속출 예정...' 등

많은 기사들이 나오고 있어요.

 

 

출저: 해럴드경제70

출처: 한국경제

아이뉴스24

왜 경매가 대거로 나오고

내년에는 더 나온다고 할까요?

 

요즘 경제상황을 보면 TV만 틀어도

'금리인상' , '주택거래실종' , '주택가격하락'

이런 부정적인 말들이 많이 나오고 있습니다.

 

그만큼 경기가 어렵다는 것이죠,,,,

그 전에 집을 비싸게 샀던 분들 or

영혼을 끌어모아 집을 사셨던 분들(영끌족) 등

 

집이라도 팔아 빚을 갚고싶지만,

집도 거래가 안되고

빚은 늘어나고,,,

결국 경매로 넘어가게 됩니다.

※ 경매 배우기 TIP

돈 빌려준 사람 or 업체- 채무자
돈을 빌린 사람 - 채권자
집주인 - 소유자
집에 세주고 사는자 - 임차인

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경매 과정&절차

 

이렇게 집이 넘어가게 되면

이 집을 경매로 돈주고 사는사람들은

 

' 집이 낙찰됐다 ' 라고 하지요

 

그리고 낙찰된 금액으로

돈 받아야 될 ( 채권자 )사람들이 나눠 갖습니다

= 이것을 배당 받는다 라고 합니다

 

예를 들어볼까요?

A가 1억짜리 집을 사고 싶어서

국민은행에 8000만원을 빌림

그리고 소진이한테 2000만원을 빌림

총 1억으로 집을 삼

->

A가 점점 이자를 밀리고 소진이한테 준다는 돈도 안주고 배째는 중

결국, 은행에서 A집을 경매에 넘김 (강제경매)

->

법원에서 A의 집으로 경매를 진행 , B라는 사람이 9000만원에 낙찰함

소유권은 추후에 A->B로 넘어가게되고 9000만원으로 먼저 돈빌려준 국민은행에 8000만원을 주고

1000만원은 소진에게 줌

=>이렇게 나눠주는 걸 배당이라고 함

( 소진이는 굉장히 억울. 2000만원을 빌려주고 1000만원만 받은 상태 )

 

이러한 과정을

'법원'에서 진행 하는 것입니다

 

! 어 그러면,

경매에 넘어가면

빚은 져놓고 없어지는거?

 

그렇지 않아요

소진이는 1000만원을 배당받지 못했기 때문에

A에게 1000만원은 계속 쫒아갈 거에요,

빚을 갚을 때까지..!

 

단지, 그 A의 집에 대해서

그 집은 깨끗한 상태(빚이고 뭐고 없는)가 되어

B(낙찰자)에게 넘어가는 것이지요 ㅎㅎ

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낙찰자도 떠안는 빚이 있다?
인수와 소멸

집이 깨끗해 진다며..?

여기서 필요한게 바로 그 물건에 대한 권리를

분석한다. 해서 "권리분석"이 필요합니다

 

B(낙찰자)가 같이 책임져야 할 빚의 권리
= 인수

B(낙찰자)가 물어주지 않아도 될 빚의 권리
= 소멸

 

우리는 B(낙찰자)의 입장이 될테니, 공부를 하고 있겠죠?ㅎㅎ

 

B입장에서 빚을 떠안는다 : 인수된다~ 라는 것

B입장에서 빚이 없어진다. 깨끗하게 : 소멸된다

 

라고 생각하심 익숙해질 거에요^^

 

저는 머리가 나빠서 처음에 이조차 헷갈려

3달정도 달달 외우면서

표를 봤던 기억이...^^

 

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처음에는 이런 기초지식이...머리가 아플 수 있지만,  이게 큰 틀에선 끝입니다 !

이러한 인수소멸만 알아도

몇백 몇천의 돈 벌수 있는 기회라면!

 

내 집마련도 , 투자도 더 수월하고

똑똑하게 다가갈 수 있을 거라 생각합니다 ^^

 

경매배우기! 이 세가지만 알고 넘어가면

다음부터는 재미 붙히기에 딱 좋아요 :)

 

다음 포스팅은, 경매배우기 2탄!

"권리분석 사례 , 실패 성공 사례"를

들고 와보겠습니다 ^^