"오피스텔 낙찰"- ①경매 낙찰후 취소

안녕하세요. 경매하는 언니 고쏘입니다

오피스텔 물건을 작년에 낙찰을 했는데요. 제 인생 경매물건은 오피스텔 낙찰이 없을 거라..

생각했던 저는 바로 오피스텔을 그것도 23년에 낙찰하게 됐는데요..^^

 

그 썰을 통해, 경매 낙찰 후 취소할까? 생각부터 실수했던 것들 등 공유하려고 합니다 ^^

 

<낙찰 후 경매과정>

낙찰 -> 매각결정기일 -> 매각허가결정 -> 잔금납부통지서 -> 대출실행 -> 배당 -> 소유권이전 -> 명도

 

2023 타경 74983 의정부지방법원

제가 받은 물건을 공개합니다~

 

 

감정가는 2억 4100만 원 

저는 2회 차에 입찰을 했고 입찰 경쟁자는 단 2명.. 

제가 1순위로 낙찰받았으며 2차보다 2000만 원 높은 금액인 1억 8500만 원으로 낙찰받았습니다

 

이때는 정말 제가 될 줄 몰랐어요;;

입찰의 간과.. 계속해서 임장 입찰 반복하다 보니 어느 순간 무뎌져 권리분석 후 입찰자체에 포커스를 두었는지

 

하필 그런 실수는 정상적이지 않게 분석할 때 딱! 걸리네요;;

한마디로 잘못 받았습니다! ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ!!

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이 물건 받은 이유

23년부터 18번의 패찰을 반복하며 지방으로 입찰을 가기 쉽지 않았어요.

의정부는 남양주-중랑구에 사는 저로서는 굉장히 가까웠고, 임장도 한계가 있어 손품과 권리분석으로 또 입찰을 진행했어요

 

임장~~ 안 가고 한 물건~~ 하필 낙찰?!ㅋㅋ

 

일단! 권리분석 해보겠습니다

 

물건종별: 아파트
평수: 전용면적 포함 30평
임차인: 채무자가 거주 중
인수: 無
위치: 송산역 초 역세권(의정부역까지 11분)
연식: 2020년식 최신
학군: 초중고 10분 컷
거래가: 2억 2000으로 매도계획 -> 때는 24년 6월 이후. 단타로 계획

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선 낙찰 / 후 임장 / 씨게 혼나는 중..^^

낙찰 후에 엥.. 생각보다 나 너무 높은데.. 왜 이제 감정평가서에 들어간 걸까..?

 

1. 물건종별 : 아파트 -> 감정평가서 : 주거용 오피스텔

알고 보니 오피스텔이었네요.

그렇~~ 게 물건을 이리보고 조리 봐도 아파트였는데, 2~3층은 오피스텔 / 4~20층은 아파트로 되어있었습니다,.

제가 받은 층수는 3층이었고요

 

이렇게 되면.. 뭐부터 생각하시나요?

바로 최. 득. 세..(4.6% = 죽음// )

 

2. 일반상업지역에 위치

지적편집도를 하도하도~ 보는데 하필!! 안 본 물건이 떡하니 됐네요. ( '하필' 일 때 모든 실력이 나오나 봅니다)

 

이것이 무슨 말이냐!! 하면

 

다음이나 네이버의 지적편집도를 보면, 색깔별로 나오는 것을 보실 수 있어요.

그 부분에 색깔별로 주거지역인지 상업지역인지 보이는데요

 

현재 있는 위치 별내로 보고 있습니다.

 

이렇게 보시면 빨간색이 이러저러 가게도 있고, 오피스텔도 있고 술집도 있고 할 수 있는 상업지역이에요

노란색은 준주거지역과 1종 일반주거지역 등등 이렇게 표시되어있습니다

 

전용 주거지역이나 일반주거지역에는 나라의 규정이 있는데요.

건축법상 일조권침해가 되면 안되는 것이지요.

 

이렇게 법적으로 지정된 땅 덩어리에 건물을 지을때

< 일반 주거지역 >

1.높이 9m 이하 : 인접 대지경계선으로 부터 1.5m 이상
​2. 높이 9m 초과 : 인접 대지경계선으로 부터 해당건축물 각 부분 높이 2분의 1 이상​띄어서 건축할 수 있다

건축법 시행령 제86조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)

 

일반 주거지역은 이런 규정이 있어요. 이 말은 즉슨 건물과 건물사이에 간격을 띄어 지어라~ 라는 말이에요

 

 

반!면! 일반상업지역에서는 인접대지 경계선에서 50cm만 띄우면 건축허가를 받을 수 있습니더

단지 50cm 요!! 굉장히 좁게 다닥다닥 붙어 지어도 된다는 말이죠

 

따라서 일반상업지역에 위치한 제가 받은 오피스텔은 바로 옆에 건물이.. 있었어요..ㅠ

 

3. 미납 관리비

저는 미납관리비는 유료사이트를 이용합니다. 그래서 그 사이트에 들어가서 미납 관리비만큼 입찰가에서 빼는 것이죠

근데 반의 확률로 어떤 곳은 미납관리비가 적혀있지 않아요. 그럴때는 그냥 전화해봅니다.

( 거의 화내세요 ㅠ 힝.. 경매냐고 또 ㅋㅋ..체 )

 

근데..사이트에 미납관리비가 있더라구요??

근데 확인해보니 0원이었습니다. ( 제 기억으로는 ㅠ )

그래서 그냥 입찰했지요~~~

 

근데 웬걸 입찰 후 직접가서 확인해보니 130만원 넘게 미납관리비가 있었는데요..^^ㅋㅋ

 

미춰버리네요 ㅎ

 

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나의 불찰인만큼 , 실수를 정확히 바라보자.

이미 벌어진 일.. 제가 이럴줄 몰랐다.. 라는 것도 저의 실력이니 곧바로 파악해보겠습니다

 

1. 임장을 직접가서 집의 방향을 확인하지 않은 것

-> 내가 받을 물건의 위치가 벽과 벽 사이가 가까운 물건이었다면 그만큼 가격을 낮췄을 것

 

2. 물건 종별을 정확히 파악했을 것. (->취득세 계산을 다시 했을 것)

-> 약 900만원의 취득세를 냈습니다. 1억 8500만원에서 -900을 했을 것.

 

3. 물건종별이라고 밖에 적혀있더라도, 더 세세하게 봤을 것.

-> 경매 법원 사이트나, 유료사이트 어디에도 물건종별은 아파트라고 적혀있었어요.

하지만 그 감정평가서를 들어가서 물건종별을 보면 주거용 오피스텔이라고 바뀌어져 있었습니다.

-> 이부분은 다시 포스팅 예정이에요. 법원 낙찰 후 취소 과정으로 민원을 넣을까?

 

4. 유료사이트만 믿지 말것

-> 미납관리비든 뭐든 전화해봤을 것. 유료사이트가 일어난 일에대해서는 해결해 주지 않으니까..

 

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엑시트 구상

이미 저질러진 일이니 엑시트를 구상하려고 합니다!

 

두 가지를 생각중이에요

 

1. 낙찰 후 취소 : 법원에 매각 불허가 이의제기 신청 -> 물건종별 잘못 기재.

이의제기를 하게 되면 또 보증금 10%를 걸고 이의신청을 해야합니다.

 

기각 , 항고가 될 경우 ( 받아들여지지 않을 경우 )

: 보증금 몰수

 

기각 , 항고가 접수 될 경우 ( 받아들여질 경우 ): 보증금 반환 후 낙찰 취소

 

2. 낙찰된 물건 그냥 받기.

현 물건에 대해서는 전세시세가 2억으로 전세를 맞출경우 무피 예상하고 있습니다

 

하지만 제가 원래 받으려 했던 계기는 매매사업자로서 단타를 노렸기 때문에 세를 끼지 않는 것이었는데요

 

오피스텔 특성상 서울입지 아니고서야 투자보다는 실거주의 목적성이 크기 때문에 세를 맞추지 않고 파는게 목적이었어요

 

받고 나서 24년 1월 소유권 이전완료 후, 명도 진행하고 나서 바로 단타를 시도하고

부동산 중개수수료를 법적 수수료 이상으로 맞춰 줄 생각으로 에정이기도 합니다.

 

 

뭐든 저의 경험이고 재산이라고 생각하기 때문에 두 번의 실수는 없이 제 것으로 만들려고 합니다 ~

다음 포스팅 결과도 기대해주세요 ^^

낙찰 후 취소.. 특히 고민하시는 분들!! ㅋㅋ 2편으로 돌아오겠습니다 

경매하는 언니 고쏘입니다